Portugal no radar do investimento em retalho. Há crescimento, oportunidades e desafios para 2025

“O Mercado de Retalho Ibérico – 2025: A Revolução do Retalho em Espanha e Portugal” é o último relatório da JLL onde se destaca um forte desempenho do setor em 2024. Em Portugal, o investimento em ativos de retalho atingiu 1.200 milhões de euros, representando 50% do total do investimento em imobiliário comercial, que somou 2.300 milhões de euros. Este valor mais do que duplicou face a 2023 (585 milhões de euros) e é o mais alto desde 2020, devolvendo ao retalho um papel de destaque no setor imobiliário.

Os centros comerciais e supermercados foram os ativos mais procurados, movimentando 476 milhões de euros, um crescimento de 134% em relação a 2023. O comércio de rua também registou um forte desempenho, com um investimento de 99 milhões de euros, num aumento anual de 104%.

A recuperação do mercado português deve-se ao bom desempenho da economia, que beneficiou a atividade dos retalhistas. A correção de preços nos últimos anos tornou o mercado mais atrativo para investidores, oferecendo baixo risco e alta rentabilidade. O segundo semestre de 2024 foi particularmente dinâmico, com um grande afluxo de capital direcionado para centros comerciais e supermercados.

Segundo Augusto Lobo, Head of Commercial Capital Markets da JLL Portugal, a elevada procura no setor levou a um número significativo de transações, embora parte dessa procura tenha ficado sem resposta. Para 2025, a expectativa é que Portugal continue a beneficiar do interesse de investidores já estabelecidos em Espanha, que desejam expandir as suas operações na Península Ibérica.

O estudo indica que Portugal é uma aposta estratégica para investidores imobiliários, especialmente franceses, que deverão intensificar a entrada no mercado, com especial foco nos retail parks. Além disso, os REITs (Real Estate Investment Trusts) já presentes em Espanha tendem a aumentar os seus investimentos em centros comerciais portugueses.

As perspetivas económicas positivas para Portugal sustentam este otimismo. Segundo o Banco de Portugal, o país deverá manter um baixo nível de desemprego (6,4%) e um crescimento do PIB de 2,2%, acima da média da Zona Euro.

No setor de retalho, Portugal lidera no crescimento das rendas prime do comércio de rua, com uma projeção de aumento médio de 3,2% ao ano entre 2025 e 2029. Este crescimento supera cidades como Barcelona (1,6%) e Madrid (1,3%), bem como outras capitais europeias como Berlim (3,0%), Paris (2,8%), Londres (2,0%) e Milão (1,1%). No entanto, este aumento reflete também o facto de Portugal partir de uma base mais baixa, com uma renda prime de 136,7€/m² no final de 2024, enquanto em Espanha esse valor era 265,7€/m².

Nos centros comerciais, Portugal apresenta um crescimento de rendas ligeiramente superior ao de Espanha. As rendas prime para este segmento situavam-se nos 130€/m² em Portugal e 105,5€/m² em Espanha no final de 2024, com um aumento médio previsto de 2,7% ao ano em Portugal e 2,6% em Espanha até 2029.

O estudo aponta para um crescimento médio anual de 4,9% no valor dos imóveis de comércio de rua em Lisboa e 4,5% para centros comerciais em todo o país nos próximos cinco anos. Estes valores superam os de Barcelona (3,6%) e Madrid (3,2%) no comércio de rua e de 4,1% para os centros comerciais espanhóis.

Em termos de yields (retorno do investimento imobiliário), Portugal apresenta valores superiores aos de Espanha, exceto nos centros comerciais:

• Comércio de rua: 4,75% (Portugal) vs. 4,15% (Espanha)
• Retail parks: 6,75% (Portugal) vs. 6,05% (Espanha)
• Centros comerciais: 6,15% (Portugal) vs. 6,25% (Espanha)

As yields deverão sofrer uma compressão gradual à medida que as taxas de juro se ajustam e o mercado se torna mais dinâmico.

O crescimento das vendas online em Portugal está projetado para 7,4% ao ano até 2029, superior ao de Espanha (6,7%). O crescimento das vendas a retalho deve atingir 4,2% até 2027, também acima dos 3,4% de Espanha.

No consumo privado, Espanha apresenta um crescimento ligeiramente superior ao de Portugal até 2025 (+2,3% vs. +2,1%). No entanto, o turismo, um fator essencial para o comércio de rua, continua a ser um motor de crescimento para Portugal. O país registou um aumento de 18% no número de turistas estrangeiros entre 2014 e 2019, contra 12% em Espanha.

Apesar da forte procura, Portugal enfrenta desafios na oferta de novas infraestruturas comerciais, o que pode intensificar a competição entre investidores e retalhistas. A construção de novos centros comerciais será moderada, com foco na expansão e renovação dos espaços já existentes. Nos próximos dois anos, prevê-se um acréscimo de 85.000 m² de novas áreas comerciais, distribuídos por cinco novos projetos, nenhum deles em Lisboa.

No comércio de rua, a oferta continua limitada nas zonas prime, mas há o surgimento de novas áreas com preços mais acessíveis e maior potencial de crescimento, como:

• Bairro de Santos e Cais do Sodré – impulsionados pelo turismo e pela presença empresarial
• Bairro de Alvalade – emergente como um dos bairros mais atrativos, com grande presença universitária

Em suma, o mercado de investimento em retalho em Portugal apresenta perspectivas positivas para 2025, impulsionado pelo crescimento económico, bons indicadores de ocupação e valorização dos imóveis. No entanto, o grande desafio será a capacidade do mercado em gerar oferta suficiente para satisfazer a crescente procura de investidores.