Por Clélia Brás, fundadora da Clélia Brás Advogados Boutique Law Firm
Durante anos, o luxo foi fácil de reconhecer: hotéis monumentais, mármore, lustres, grandes piscinas, marcas internacionais e quartos cada vez maiores. Hoje, o cliente de maior poder de compra procura outra coisa. Quer privacidade. Quer tempo. Quer natureza. Quer dormir sem ruído, comer produtos locais, ter um serviço quase invisível e ficar num lugar que não pareça igual a tantos outros. É esta mudança que está a transformar a construção e o turismo em Portugal.
Há números que ajudam a perceber esta transformação, como o caso, por exemplo, de um empreendimento turístico analisado pela Autoridade Tributária com 109 fracções autónomas, 102 das quais unidades de alojamento. O empreendimento estava classificado como quatro estrelas, os rendimentos anuais previstos para um proprietário situavam-se entre 15.000 e 20.000 euros; noutro modelo de exploração turística, o proprietário recebia 70% das receitas, depois de deduzidos determinados custos, e pelo menos 4% da prestação periódica deveria ser canalizada para um fundo de reserva destinado a obras e conservação.
Estes valores não são médias nacionais. São exemplos concretos de modelos de empreendimento e exploração existentes em Portugal. Mas revelam uma tendência: o imóvel turístico deixou de ser apenas uma fracção. É agora um activo integrado numa operação, numa marca e numa experiência. O hóspede não compra um quarto. Compra uma história.
Pode ser a recuperação de uma casa senhorial no Alentejo, um hotel escondido numa paisagem protegida, uma moradia integrada num resort de baixa densidade ou um pequeno hotel urbano onde o serviço conhece o nome do cliente. O valor está menos na ostentação e mais na combinação entre localização, arquitectura, paisagem, privacidade, gastronomia, bem-estar, sustentabilidade e qualidade do serviço.
O novo luxo é, por isso, menos “quanto mais, melhor” e mais “quanto mais raro, melhor”. Uma piscina maior pode ser um argumento comercial. Mas uma piscina sem vizinhos, com vista desimpedida e integrada numa paisagem autêntica pode ser uma experiência muito mais valiosa.
A nova construção turística já não pode ser pensada apenas em metros quadrados, número de quartos ou rapidez de execução. O projecto tem de responder a perguntas mais exigentes: quanto território ocupa? Quanto consome? Que relação estabelece com a paisagem? É possível manter o nível de qualidade daqui a dez anos? O empreendimento funciona no inverno? Existe uma operação profissional? O cliente pode sentir o lugar ou apenas vê uma decoração temática?
O novo luxo exige mais investimento naquilo que muitas vezes não aparece nas fotografias: isolamento acústico, eficiência energética, materiais duráveis, manutenção, paisagismo, sistemas técnicos, água, conforto térmico e qualidade do serviço.
O verdadeiro luxo começa quando o hóspede não nota o esforço necessário para garantir que tudo funciona. Dois negócios num só. Os empreendimentos turísticos em propriedade plural mostram bem esta nova realidade. De um lado, existe o negócio imobiliário: a venda das unidades de alojamento a proprietários. Do outro, existe o negócio turístico: a exploração continuada dessas unidades por uma entidade profissional.
Num dos modelos analisados, o empreendimento tinha 102 unidades de alojamento, mas não funcionava como um conjunto de fracções independentes. As unidades estavam integradas numa exploração comum, com serviços, manutenção e gestão centralizada. Isto é essencial para preservar o conceito de luxo. Se cada proprietário puder decorar, arrendar ou explorar livremente a sua unidade, o empreendimento perde coerência. A marca enfraquece, a manutenção torna-se irregular e a experiência do cliente deixa de ser uniforme. Por isso, o novo luxo não se limita ao desenho do edifício. Depende da existência de uma entidade capaz de garantir o mesmo padrão de qualidade em todas as unidades.
Um dos números mais reveladores é o dos 4% destinados ao fundo de reserva para reparação e conservação das zonas e equipamentos comuns. A percentagem pode parecer pequena, mas traduz uma regra fundamental: o luxo não termina na inauguração.
Um empreendimento pode abrir com jardins impecáveis, mobiliário de qualidade e instalações perfeitas. Se não existir um plano financeiro de conservação, dez anos depois poderá ter apenas a memória do luxo. O hóspede não paga apenas pela construção inicial. Paga pela sua preservação.
É por isso que os custos de manutenção, gestão, limpeza, segurança, recepção e conservação devem ser considerados desde a fase de projecto. A qualidade não pode depender de decisões tomadas depois da abertura. A diferença entre uma simples unidade de alojamento e uma experiência turística sofisticada está frequentemente nos serviços. Limpeza, recepção, internet, manutenção, apoio ao cliente, reservas, restauração e assistência permanente acrescentam valor ao imóvel. A própria Autoridade Tributária reconhece que, quando o alojamento é acompanhado por serviços como limpeza, recepção, internet, televisão, água, electricidade e manutenção, pode ultrapassar a lógica de uma mera locação imobiliária e aproximar-se de uma prestação hoteleira. Em termos de mercado, isto significa que o serviço passou a ser um verdadeiro “material de construção” do luxo.
Com serviço, pode existir um produto turístico de elevado valor. O preço da autenticidade. Mas existe um risco: transformar o novo luxo numa nova fórmula de marketing.
Nem tudo o que tem madeira, pedra natural, produtos biológicos ou uma referência à sustentabilidade é autêntico. A autenticidade não resulta de uma decoração rústica. Resulta da relação real com o território. Um empreendimento de qualidade deve perguntar: os fornecedores são locais? A arquitectura respeita a paisagem? Existe emprego qualificado na região? O projecto funciona durante todo o ano? Os benefícios económicos ficam no território? A construção é compatível com os recursos disponíveis? O conceito é verdadeiro ou apenas uma campanha publicitária? O luxo do futuro não será necessariamente o mais caro. Será o mais coerente.
Estamos cansados do novo luxo? Talvez estejamos cansados do excesso de promessas. Cansados de hotéis que falam de sustentabilidade mas consomem demasiados recursos. De projectos que anunciam autenticidade mas repetem a mesma arquitectura. De empreendimentos que vendem privacidade e entregam densidade. De apartamentos apresentados como experiências exclusivas, mas explorados sem consistência ou cuidado. O problema não está no novo luxo. Está na sua banalização. O verdadeiro novo luxo é mais difícil de construir porque exige simultaneamente: boa arquitectura; investimento continuado; operação profissional; respeito pelo território; serviço personalizado; manutenção rigorosa; uma identidade que não possa ser copiada facilmente.
A conclusão é simples: o luxo mudou. Já não é necessariamente ter mais área, mais decoração ou mais ostentação. É ter acesso ao que se tornou escasso: silêncio, tempo, natureza, privacidade, autenticidade e atenção. Para a construção, isto significa projectar menos quantidade e mais valor.
Para o turismo, significa vender menos noites indiferenciadas e mais experiências. Para o imobiliário, significa perceber que uma unidade turística vale tanto pela sua construção como pela qualidade da operação que a acompanha. E para o cliente, significa que o luxo pode ser uma coisa muito simples: chegar a um lugar, fechar a porta e sentir que, finalmente, ninguém está a pedir nada.
